부동산 이중매매 반사회성

부동산 이중매매 반사회성

■ 매도인 '갑'은 제1매수인 "을"과 매매계약을 체결하고 잔금을 수령한 후 이전 등기를 하지 않고, 제2매수인 "병"과 매매 계약을 체결한 후 소유권 이전 등기를 완료하였다. 

1. 부동산 이중매매에 관해서는 민법에서 규정하고 있지 않기 때문에 원칙적으로 유효이다. 하지만 갑과 병의 계약 체결 과정에서 갑의 배임행위에 병이 적극 가담하였다면 이 계약은 반사회 질서의 법률행위로서 절대적 무효가 된다. 절대적 무효는 선.악을 불문하고 제3자를 보호하지 않는다.

2. 갑의 배임행위에 병의 적극적 가담 행위란?

병이 갑과 을의 매매계약 체결 사실을 안 것만으로 충분하지 않으며, 그 사실을 알고도 병이 갑에게 계약을 요청해야 한다. 이때 갑의 배임행위가 되기 위해서는 을에게서 계약금만을 받은 것으로는 충분하지 않고, 중도금을 수령한 후 이중매매를 행하여야 한다.

3. '병'에게 등기가 이전된 후 법률관계

㉠등기가 이미 제2매수인 병에게 이전 되었으므로 갑에게는 등기가 없다. 따라서 을은 갑에게 소유권 이전 등기를 청구할 수 없고 채무불이행 또는 불법행위를 이유로 손해배상을 청구할 수 있다. 

㉡갑과 제2매수인 병의 관계는 반사회 질서 위반행위로 절대적 무효이다. 따라서 불법원인급여(민법 제746조)가 적용되어 양당사자는 서로에게 반환을 청구할 수 없다. 이 둘의 법률관계가 무효이기 때문에 선.악을 불문하고 전득자를 보호하지 않는다. (전득자의 등기도 무효)

 

 

4. 제1매수인 을과 제2매수인 병의 법률관계

을에게 부동산의 등기가 없었기 때문에 병에게 소유권에 기한 물권적반환청구권은 물론이고 채권적 반환청구권을 행사할 수 없고, 민법 제746조 불법원인급여를 적용받는 갑을 대위해서 등기말소 청구를 할 수 있을 뿐이다. 그리고 불법행위를 이유로 병에게 손해배상 청구를 할 수 있다.

■ 반사회 질서의 부동산 이중매매 이론은 확대 적용되는데 다음과 같다.

① 이미 매도된 부동산에 관해 매도인의 배임행위에 채권자가 적극 가담하여 저당권을 설정한 때

② 양도 담보권자의 배임행위에 적극 가담하여 매수한 경우

③ 부동산 명의수탁자의 배임행위에 적극 가담하여 매수한 경우

④부동산 소유자의 취득시효가 완성된 걸 알면서 이 부동산을 처분하는 행위에 적극 가담하여 매수한 때